随着时间的流逝,每个人都将迎来坐看夕阳红的沉静岁月,老有所养更是每个人的期盼。随着我国人口老龄化不断加剧,如何养老?成为社会关注的话题。9月中旬国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,开展老年人住房反向抵押养老,也就是以房养老。你留下房子,我为你养老,这种新型的养老方式,大家能接受吗?

假如一个人退休前工资为5000元,退休后养老金为2000元,那么养老金替代率(养老金占工资的百分比)就是40%。数据显示,我国养老金替代率由2002年的72.9%下降到2005年的57.7%,此后一直下降,2011年为50.3%。世界银行组织建议,要维持退休前的生活水平不下降,养老替代率需不低于70%,国际劳工组织建议养老金替代率最低标准为55%。我国企业养老金的替代率在国际警戒线以下。据专家建议,替代率达到80%,才能保证生活质量不下降。

“养儿防老”是中国人的传统养老观念。但是随着“4:2:1”家庭结构在中国逐渐普及,传统养老观正受到强烈冲击,80年代四世同堂的金字塔迅速演变成现在的倒金字塔形的家庭结构。曾经的“小皇帝”如今面对就业、医疗、住房、子女教育,已经举步维艰,又如何周到地赡养老人?事实上如今许多父母还在以不同方式来资助子女买房、创业等,“养儿防老”演变成了“养老防儿”。而随着社会的发展,将来还要出现“8:4:2:1”的家庭,可见养儿防老已越来越不现实了。

企业年金是指在政府强制实施的公共养老金或国家养老金制度之外,企业及其职工在国家政策的指导下,在依法参加基本养老保险的基础上,根据自身经济实力自愿建立的旨在为本企业职工提供一定程度退休收入保障的补充性养老金制度。是多层次养老保险体系的组成部分,由国家宏观指导、企业内部决策执行。

企业年金实行最终主动权都在企业手里,员工个人是无法掌控的。如果你很想参与到企业的年金计划中去,那么前提条件一是你要在职,二是所在企业愿意为职工缴纳企业年金。

商业养老保险是以获得养老金为主要目的的长期人身险,它是年金保险的一种特殊形式,又称为退休金保养老险,是社会养老保险的补充。

商业性养老保险的被保险人,在交纳了一定的保险费以后,就可以从一定的年龄开始领取养老金。

金融投资是目前大多数人比较熟悉的养老方式。可供选择的工具很多,一部分属于有固定收益的品种,如银行各类存款、人民币理财产品、外币理财产品、国债等,这类产品的优势是安全稳健,但收益不会太高。一旦收益不抵通胀,其实际购买力是缩水的。

以房养老,也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式,在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权,这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

1、国家建立了完善的养老保障体系。
2、住房市场和住房价格应该大体稳定。如果房价下跌50%银行可以承受,跌也没什么问题,老人的心脏病都吓出来了,哪还能以房养老。再说,房价如过山车,大起大落,银行也不敢受理倒按揭业务。
3、土地使用权70年之限废除。如果房屋土地使用期仅70年,以房辅助养老会令长寿者多出很多麻烦。以房辅助养老变成房屋伤老。
4、用于养老的房屋,政府免除一切税费。税费是老人难以承受之重。如果以现在中国的税费环境,各个政府部门都想从养老用房捞一块,以房辅助养老会变成养政府,养政府官员。
5、房屋寿命在百年以上。现在很多大公司建造的住房平均寿命仅30年。这样的房屋如何辅助养老?

自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权,才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

在以房养老模式中,只有老年父母与子女分开居住,该模式才有可能得以运作。否则,老人亡故后,子女便无处可居。

老人身居城市或城郊,尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊,住房的价值很高,且在不断增值之中,住房的变现转让也较为容易,适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村,或经济发展缓慢,增值幅度不大的不发达地区,因价值低、不易变现等,将很难适用这一模式。

当老年人的经济物质基础甚为雄厚时,就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较差,或者没有自己独立的房屋,或者房屋的价值过低,也很难指望将其作为自己养老的资本。

当老年人的经济物质基础甚为雄厚时,就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较差,或者没有自己独立的房屋,或者房屋的价值过低,也很难指望将其作为自己养老的资本。

法律制度

法律法规没有明确规定,政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门,对这些领域的运作质量要求相当高。

养老观念

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院,不给子女,许多老人和年轻人还难以接受。传统观念令他们很注重子女继承遗产的方式,特别是对于房屋这类可视为终生财富的不动产。要老年人把房屋抵押给保险公司,而令到房屋无法“传”给子女享用,恐怕他们宁愿拿社保退休金,也不接受这一间接增加月收入的方式。

产权制约

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限大都已经不多,而当老人身故后,房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本,一方面所能承受的给付能力有限,另一方面风险也较大。

金融机构

“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构,其中担心房价下降是主要原因。一位保险从业者说,这项工作的“难度在于,对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说,倒按揭与正按揭恰恰相反,时间越长风险越大。

养老机构

老人不愿意离开自己的房子到养老机构去,很大程度上是因为大多数的养老机构不够完善,规模不一,质量不高,设施设备不齐全,服务人员不专业,老人得不到好的照顾。好点的养老院收费太高,普通家庭根本承受不起。

中国人民大学老年学研究所杜鹏所长认为,已步入老年的人,大部分并没有购买商品房,而多是单位分房,真正有条件以房养老的人,是四五十岁、购有商品房的中年人。其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看,大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上,老人年龄在60岁以上,这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。

事实上,对于这个范围内的老人来说,“倒按揭”补偿的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿,不是支柱。

以房养老模式解决的只是谁给付养老金的问题,而不是谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老,如何度过晚年时光,谁来照顾他们的起居,谁为他们排遣孤独,这些困扰着中国老龄化社会的核心问题并不能因为“倒按揭”而得到妥善解决。“倒按揭”至多能补偿养老金,却无法免除儿女的赡养义务。

一些社会学专家曾评价,对“以房养老”模式过度抬高的隐患之一就是,将养老的概念等同于给付养老金,以为让老人生活、医疗的费用有着落就解决了养老问题。这无疑夸大了赡养义务中经济扶助的成分,而忽视了儿女在赡养义务中还应履行的照顾义务。

中国老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法缘于一种家庭功能的观念,几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式颠覆。

“以房养老”本是个舶来品,从它在西方国家、新加坡到我国的变身过程中就可以看到,中国固有的家庭观念发挥了强大作用。在美国,“以房养老”有这样一种模式,退休人员可将自己的房屋做抵押,每年从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫妇去世后,房屋首先被用来弥补银行借款及其利息,有剩余时再留做儿女继承。虽然这也牵涉到儿女的继承问题,但与中国父母将房屋无偿“留给”子女是完全不同的两种情况。

国内从未有过“倒按揭”先例,它需要在专业人士评估后进行专门开发,并不可能短时间内完成。最令人头疼的还是政策层面的问题,国内不允许金融混业,因此保险公司不被允许做反向按揭业务。

浙江大学经济学院柴效武教授更倾向于让银行成为“反向抵押贷款”的介入者。柴教授认为,这种养老模式包括售房和养老两个步骤,合并在一起,直接由银行来办理。银行信用度相对较高,可以增加业务量,降低交易费用。银行如果愿意接受这项业务,一方面屋主将获得银行分期返还的房款,另一方面,银行的利润可能来自房屋未来的增值、原价和房屋未来价值之间的差额等等。

我国房产的土地使用年限,住宅是70年,写字楼是50年,商铺是40年。而西方国家的房地产的年限,澳洲、英国以及欧洲大陆的多数国家是999年,美国是永久性的。
仅这一条,就足以否认“以房养老”可行性,目前进入老龄化的人群中,无论从什么渠道获得的房产,已经居住了十几年,或者几十年,按照50年的权限考虑,剩余的房产年限还能贷几年的款?遇到房产动迁所产生的一系列问题谁买单?如果按70年的权限考虑,经常出现的楼歪歪现象,谁敢给贷款呢?

“以房养老”是国际上成熟、普遍养老方式之一,国内初起步,好一个充足的理由。目前比较成熟的“以房养老”的做法是欧洲国家,基本条件是房产权限近千年,而我们国家的房产权限只有几十年,如此大的差距,无疑是把“以房养老”的包袱扔给银行等“以房养老”的经营单位,他们不仅没有积极性,而且有很多的担忧,这样的去情况下,谁来做“以房养老”的经营单位呢?

目前国内市场上的“以房养老”产品多数就只有10年左右的贷款期限,10年以后,那些还健在的老人谁来负责?估计到时候老人的养老问题反而会带来更大的社会问题。为什么国内试行的是十年呢?原因还是房产的权限年度,银行是商业行为,银行为了规避风险,经过详细的研究,才做出这样的决定。十年就想养老百姓的老?很可笑,很滑稽,很无聊,这样给你养老你同意吗?

中国是农业大国,居住农村的是大多数,城里的百姓有多少需要“以房养老”?条件好的不需要“以房养老”,条件差的没能力“以房养老”,要把房产留给孩子的老人们不需要“以房养老”,剩下的还有多少具备“以房养老”条件的人?

据调查,2025年老年人口将达到3亿,2033年将达到4亿,2050年前后将达到峰值4.8亿,届时每三个人就有一个是老年人,人口老龄化形势严峻,这是不争的事实。在中国社会制度下的发展中,有大量的国企员工下岗,有大量的农村闲置劳动力,这些人群如何养老是涉及民心的大事情,而这些群体是面临养老难的主要群体,“以房养老”只能解决极少数老年人的养老问题。

有个选择渠道总比没有强

热线网友:以房养老,其实就是跟房贷反过来的道理,针对有需要的老年人推出的一项业务,并不表示所有的老年人都要对号入座,也不意味着所有的老年人都要去抵押房产贷款养老。因为,反过来思考一下,现在银行推出的房贷,是针对暂时手头资金不够买房的人推出的,贷款利率也不低。但如果银行没这项业务,对这部分有需要的人来说,肯定会面临如何筹措买房资金的大问题,有个选择渠道总比没有强。
热线网友:观念上是否接受是一个问题,或许需要一段时间去跟市场、跟客户需求磨合,但这并不意味着银行压根儿就不该推出这项业务。这是两码事。

以房养老减轻子女经济压力

热线网友:以房养老值得期待。理由有二:一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前,面对巨大的家庭压力,独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人,整个晚年的花费也在不断增大,而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人,现金穷人”的“中国穷老人”现状。

几大“绊脚石”是致命伤传统养老观念难改

热线网友:“以房养老”,首先要解决的是观念问题。老人方面,难以接受居住多年的房产抵押给银行,无法归还贷款的情况下被变卖而无法留给子女;子女方面,怕被人骂不孝。

热线网友:我坚决不同意,我养得起老人。再难也能给老人一些养老金吧,犯不着让老人抵上自己的房子。况且算上利息要还给银行的钱也不少啊。

房价涨跌有风险

如果是房价上行期,“以房养老”问题不大,无论是抵押房子的人还是银行,遇到房子升值都不会有什么问题。但如果是房价下行期,有可能遇到问题。

热线网友:银行面临借款人无法如约归还贷款的情况下,就需要处置房产用于偿还贷款。但如果房价出现下行,就有可能出现到时候变卖房产所得资金不能补上欠款这个“缺口”的问题。

比人先老的房子如何养老?

记者注意到,业内普遍担心的一个最大“障碍”就是“70年产权”问题。“现有的制度房屋产权70年,产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。”某银行一位负责人表示。

养老应该是由政府、社会、个人共同承担责任的一个多层次体系,任何一个国家,都不能把养老这一社会本应承担的那部分责任,全部推给老人本人,靠老人的房子养老。

其实人生有什么资源就可用什么养老,除“社保养老”国家应兜底以外,“养儿防老”的传统不能丢,“票子养老”对有钱老人管用,传统“保险养老”是拿钱买保险;“以房养老”给老人提供了更多的养老选择。

面对老龄化大潮,社会需要做好全面的准备,仅仅希冀于一项制度或者政策还不能应对日趋严重的养老问题。国家应该出台具体的、操作性强的政策法规,让以房养老不仅仅是听上去很美!